当记者来到陆家嘴中央公寓售楼处时，看到大厅里有3对客户正在签合同，售楼处的工作人员也都处于忙碌状态。

　　上海楼市在经历了近一年的萧条后，这样的场景已不多见。

　　两夺销售面积冠军

　　近几周以来，陆家嘴中央公寓在上海滩众多楼盘中显得格外叫座，其根本原因则要追溯到两周以前。

　　4月10日到4月16日，上海商品房成交均价为10714元/平方米，比前一周上涨17.66%，原因是：著名海外基金摩根士丹利一举收购了陆家嘴中央公寓两幢楼，共计76套商品房。在易居研究中心的周报中记者发现，该周陆家嘴中央公寓的销售面积为17066平方米，成交109套，成交均价为14314元/平方米。业内人士透露，这76套房的总面积在12801.65平方米左右，也就是说，摩根士丹利的收购价格大约为1.83亿元。

　　这种突然出现的大手笔交易在2006年并不是第一次。时间再倒推两周，上海市中心高档住宅——翠湖天地御苑一周售出109套住宅，其中103套住宅同样是以整体收购的形式售出，收购价为6亿元。市场消息称，基汇资本进行了此次收购操作，但真正的买家是中东资金。这个神秘的中东资金究竟是何背景，目前尚无确切消息。基汇资本有美国背景，其股东包括美国第四大银行Wachovia及美资基金Angelo.Gordon&Co等，基金先期集资2亿美元，主要投资于内地和港澳地区房地产项目。

　　对于中东基金此举的用意，仲量联行研究部高级经理何恩凯当时对记者表示：“如此大规模的住宅收购在上海并不多见，中东基金的用意也比较难以揣测。就一般操作习惯而言，这些住宅将会被出租以求得到稳定的现金流，继而转手卖出。”

　　如果说翠湖天地御苑的交易就此告一段落，那么，陆家嘴中央公寓的奇迹还在继续。

　　4月17日到4月23日，易居的成交数据显示，陆家嘴中央公寓再次以118套23145平方米的成交量摘得上海市楼盘周销售面积的头魁。在没有传出任何大规模收购的情况下，成交量不减反增实在令人惊讶，而另一个让人困惑的问题是：成交均价居然下降到14000元/平方米。

　　按理说，摩根士丹利既然是整幢购买，那么其价格应该远远低于市场价格。但记者翻查了摩根士丹利收购前一个月陆家嘴中央公寓的成交情况发现，该楼盘从未进过周销售面积的前10名。按照目前上海一手楼盘的销售情况，陆家嘴中央公寓当时的周销售面积，最多也就3000至5000平方米。而在收购案公开以后，其销售量增幅可谓惊人。

　　收购用意何在

　　据陆家嘴中央公寓售楼处的工作人员表示，目前该楼盘销售状况良好，所剩下的房源只有10％左右，但离交房期限还有半年。

　　据上述工作人员介绍，该楼盘的客户主要分为三类人：上海人、新上海人以及外籍人士，大约各占1/3。同时，该工作人员特意强调，摩根士丹利收购的消息，对于该楼盘的销售起到了积极的作用。“尤其是对于日韩的买家，他们非常迷信摩根士丹利这样的国际基金，认为既然是基金购买的房子，投资价值一定很好，所以很多外国买家也纷纷跟风购买。”

　　而摩根士丹利这一如今看来类似广告性质的收购，其用意又在哪里呢？

　　据长期与海外投资机构打交道的仲量联行中国区董事陈立民介绍，海外投资机构由于对中国国情了解不深，为了规避市场风险，通常会选择现成并带有稳定现金流的整盘物业作为投资对象。按此推论，其理性选择依次应为甲级办公楼、优质服务式公寓、五星级酒店、高档商场，最后才会考虑产权分散的住宅物业。

　　“就摩根士丹利在全球的业务来看，也很少有类似的投资住宅物业的先例。”陈立民对记者表示：“由于住宅物业的服务对象过于分散、难以控制，并且无法打包上市，因此很少会成为海外投资机构的选择对象。”

　　外界认为，摩根士丹利此次投资，用意是要将陆家嘴中央公寓改造成酒店式服务公寓，就如其2004年买下的锦麟天地酒店公寓项目类似。

　　另一疑点则是，据上述售楼处工作人员对记者介绍，摩根士丹利购买下的两幢住宅，将会和其他同属于陆家嘴中央公寓的住宅一样，由上海陆家嘴物业管理公司进行物业管理，管理标准也将一致。记者询问这一管理标准是否与高于普通住宅的酒店式服务公寓相当，陈立民表示这一问题难以回答。

　　不过，在浦东这一区域发展高档酒店式服务公寓，陈立民认为其前景十分看好。根据仲量联行发布的《三城记——新加坡、香港、上海跨国公司写字楼市场概况》显示：未来3年，上海写字楼的开发和市场活动中心将从浦西转向浦东。预计在2006至2008年，上海将新落成总面积达120多万平方米的写字楼项目，其中63%在浦东。在需求方面，随着中国在2006年后将根据入世承诺放松对金融业的管制，大批国际金融机构将在中国各主要市场进行业务扩张，这导致金融机构有可能成为市场吸纳的主力。

　　“2005年底，上海甲级办公楼的34％位于浦东，而这一比例将在2010年增加到43％。”陈立民分析：“在今后几年内，浦西的新增办公楼数量将减少，陆家嘴金融中心的写字楼项目将逐步建成，新的CBD也将随之诞生，随着人气的不断旺盛，浦东地区无论是住宅还是租赁项目，都将有很不错的前景。”